Zarówno w przypadku umowy najmu, jak i umowy użyczenia termin przedawnienia zależy od rodzaju roszczeń. Do niektórych roszczeń stosuje się zasady ogólne określone w art. 118 k.c, a do innych regulacje szczególne: art. 677 w przypadku umowy najmu i art. 719, jeśli chodzi o umowę użyczenia.
Termin roczny w stosunku do niektórych roszczeń z umowy najmu
Przepis art. 677 k.c. jest wyjątkiem od ogólnych zasad przedawnienia roszczeń. Oznacza to, że do roszczeń wskazanych w tym przepisie nie stosuje się terminów ogólnych z art. 118 k.c.
Zgodnie z jego treścią roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Przepis art. 677 k.c. stosuje się także do nabywcy przedmiotu najmu. Według Sądu Najwyższego, jeśli w razie zbycia przedmiotu najmu w czasie trwania umowy, nabywca skorzysta z uprawnienia przewidzianego w art. 678 § 1 zdanie końcowe k.c. (dające go nabywcy możliwość wypowiedzenia najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia), powoduje, że wszelki stosunek prawny oparty na dotychczasowej umowie wygasa i w tym momencie następuje zwrot przedmiotu najmu, chociażby nabywca następnie zawarł umowę z dotychczasowym najemcą. W takiej sytuacji, najemca wchodzi we władanie przedmiotu najmu na nowo i ten nowy stosunek prawny nie może wpływać na bieg terminu z art. 677 k.c. w odniesieniu do poprzedniego wynajmującego. Co ważne, dopóki pierwotna umowa najmu trwa, roczny termin nie może rozpocząć swojego biegu.
Regulację zawartą w art. 646 k.c. stosuje się również do najmu lokali, w tym także lokali mieszkalnych.
Czym jest „zwrot rzeczy” ?
Pojęcie „zwrot rzeczy”, to przede wszystkim faktyczne przeniesienie władztwa nad rzeczą przez najemcę na wynajmującego, ale również inne stany faktyczne, które gwarantują pełną ochronę interesów wynajmującego i mogące stanowić podstawę do określenia początku rocznego terminu przedawnienia określonego w art. 677 k.c.
Przede wszystkim wydaniem rzeczy jest każde opróżnienie lokalu przez najemcę od momentu uzyskania o tym wiadomości przez wynajmującego oraz faktycznej możliwości zbadania stanu lokalu przez niego.
Termin roczny w stosunku do niektórych roszczeń z umowy użyczenia
Art. 719 k.c. stanowi, że z upływem jednego roku przedawniają się wyłącznie roszczenia:
- użyczającego o naprawienie szkody za uszkodzenie lub pogorszenie rzeczy;
- biorącego o zwrot nakładów na rzecz;
- biorącego o naprawienie szkody wynikłej z występowania wad rzeczy.
Omawiany termin liczony jest od dnia zwrotu rzeczy.
Przedawnienie roszczeń na zasadach ogólnych.
Na zasadach ogólnych, określonych w art. 118 k.c. przedawniają się pozostałe roszczenia wynajmującego i najemcy, które wynikają ze stosunku najmu. Są to m.in.:
- roszczenia wynajmującego o zwrot przedmiotu najmu,
- roszczenia wynajmującego o zapłatę zaległego czynszu.
Oprócz tego ogólny, dziesięcioletni termin przedawnienia określony w art. 118 k.c., stosuje się, gdy najemca nie zwrócił rzeczy (nie wydał lokalu) w rozumieniu art. 675 k.c. Dla przypomnienia: po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie. Ponadto domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Wspomniany, dziesięcioletni termin przedawnienia rozpoczyna się od dnia wymagalności roszczeń, o których mówi art. 677 k.c.
Ponadto na zasadach ogólnych przedawniają się pozostałe roszczenia stron umowy użyczenia: użyczającego i biorącego rzecz. Ma tu zastosowanie zarówno art. 118 k.c., jak i 442.1 k.c § 1. Roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym ulega przedawnieniu z upływem lat trzech od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia. Jednakże termin ten nie może być dłuższy niż dziesięć lat od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę. § 2. Jeżeli szkoda wynikła ze zbrodni lub występku, roszczenie o naprawienie szkody ulega przedawnieniu z upływem lat dwudziestu od dnia popełnienia przestępstwa bez względu na to, kiedy poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia. § 3. W razie wyrządzenia szkody na osobie, przedawnienie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem lat trzech od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia. § 4. Przedawnienie roszczeń osoby małoletniej o naprawienie szkody na osobie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem lat dwóch od uzyskania przez nią pełnoletności.).