W polskim systemie prawnym występują trzy rodzaje praw rzeczowych. Są nimi: prawo własności, prawa rzeczowe ograniczone (użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i hipoteka) oraz użytkowanie wieczyste. To ostatnie jest specyficznym prawem podmiotowym, które odnosi się do nieruchomości gruntowych. Zostało ono uregulowane w art. 232-243 kodeksu cywilnego. Nie wdając się w szczegółową analizę użytkowania wieczystego warto jednak przybliżyć jego pojęcie. Zgodnie z art. 232 § 1 k.c. grunty, które stanowią własność Skarbu Państwa i są położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. W § 2 wspomnianego artykułu ustawodawca przesądził, że przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, jeśli przepisy szczególne tak stanowią. Okres użytkowania wieczystego wynosi co do zasady 99 lat. W wyjątkowych wypadkach, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na 99 lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na krótszy okres, jednak co najmniej na lat 40 (art. 236 § 1 k.c.).
W ślad za regulacją art. 243 k.c. należy stwierdzić, że roszczenie przeciwko użytkownikowi wieczystemu o naprawienie szkód, które wynikły z niewłaściwego korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków, jak również roszczenie użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego gruntu przedawniają się z upływem lat 3 od tej daty.
Co ważne, roszczenie o wydanie gruntu, które przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego po wygaśnięciu użytkowania wieczystego nie ulega przedawnieniu, ponieważ jest roszczeniem windykacyjnym.
Przepis art. 243 k.c. (jak również art. 235 i 240) dotyczą budynków, a nie ich części. Część budynku, to odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 k.c.). Zatem nie jest to jakikolwiek fizyczny element budynku, ale część w rozumieniu przestrzennym, która może być przedmiotem odrębnej własności. Innymi słowy – samodzielnym lokalem mieszkalnym albo lokalem o innym przeznaczeniu.
Do wspomnianej kategorii ograniczonych praw rzeczowych należy użytkowanie. Uregulowane jest w art. 252-265 k.c. Polega ono na obciążeniu rzeczy prawem do jej używania oraz pobierania z niej pożytków (art. 252 k.c.). Co ważne, użytkowanie powstaje wyłącznie przez zawarcie umowy między stronami (właściciel obciążonej nieruchomości i nabywca prawa). Do ustanowienia użytkowania stosujemy odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. Wymóg aktu notarialnego jest przewidziany jedynie dla oświadczenia właściciela obciążanej nieruchomości. W przypadku użytkowania jest możliwe ustanowienie go z zastrzeżeniem warunku lub terminu. Użytkowanie ujawnia się w księdze wieczystej, ale nie jest to konieczne do tego, żeby umowa była ważna. Nie można natomiast nabyć tego prawa przez zasiedzenie. Z wyżej wspomnianymi uprawnieniami do używania rzeczy i do pobierania z niej pożytków skorelowany jest obowiązek zachowania substancji rzeczy. W polskim systemie prawa cywilnego ograniczony jest jednak do sytuacji, gdy użytkownikiem jest osoba fizyczna. Ustawodawca nakłada na użytkownika wymagania prawidłowej gospodarki przy wykonywaniu swojego prawa (art. 256 k.c.). Użytkowaniem można obciążyć nie tylko rzecz, ale również nieruchomość (ewentualnie oznaczoną część nieruchomości bądź też udział we współwłasności), jak i prawo, jednak z tym zastrzeżeniem, że ma być ono zbywalne.
Niezbywalność użytkowania wprowadza art. 254 k.c. Oznacza to, że jest to prawo ściśle związane z osobą, na której rzecz je ustanowiono. W związku z tym wygasa wraz ze śmiercią użytkownika w przypadku osoby fizycznej. Natomiast, gdy mamy do czynienia z osobą prawną – wygasa z chwilą ustania bytu osoby prawnej. Oprócz tego użytkowanie wygasa wskutek niewykonywania go przez dziesięć lat.
Z punktu widzenia instytucji przedawnienia istotny jest art. 263 k.c. Stanowi on, że roszczenie właściciela przeciwko użytkownikowi o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy albo o zwrot nakładów na rzecz, jak również roszczenie użytkownika przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. W przepisie tym pojawia się termin nakładów właściciela. Zgodnie z przepisem art. 259 k.c. właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem. Często jednak takie nakłady czyni. Zatem prawo cywilne przewiduje w tym wypadku możliwość żądania zwrotu poczynionych nakładów według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 752-757 k.c.). Przepis art. 263 k.c. znajduje również zastosowanie do roszczeń użytkownika przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów, które nie są związane ze zwykłym korzystaniem rzeczy, czyli takich, których nie musiał ponosić (art. 260 k.c.)
Jeśli chodzi o wymagalność roszczeń, o których mówi art. 263 k.c., to stają się one wymagalne z dniem zwrotu rzeczy.
Na bezwzględny charakter przepisu wskazuje fakt, iż strony nie mogą ingerować w termin przedawnienia określony w art. 263 k.c. Oznacza to, że nie może on być ani skracany, ani przedłużany. Ma on charakter iuris cogentis (normy prawnej bezwzględnie wiążącej).